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| 广东梅州闯关土地抵押 |
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关于广东梅州闯关土地抵押这个热点话题,鑫宜达螺旋焊管,螺旋管厂家针对广东梅州闯关土地抵押这个话题发表一下自己的看法. 客都梅州，七山二水一分田。青山绿水、郁郁葱葱，梅州留给人的印象就是生机勃勃。的确，在6月27日中国人民银行、国家发改委等八部委联合印发的《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》中，梅州多了一个“金矿”——农村金融改革创新综合试验区。作为珠三角金改的重头戏之一，农村金融改革取得突破的重任落在了这片葱郁的土地。那么，梅州落实农村金改将闯出一条怎样的路呢？
试点宅基地和土地承包权抵押贷款
根据《总体方案》，梅州试点内容主要是，在国家明确试点范围、条件及抵押登记、期限和抵押权实现等具体政策的基础上，研究推进农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押贷款试点工作。
“这一块是此次梅州金改中最重要的部分，意义重大，也非常敏感。”梅州金融局一位人士对记者坦言。
在公布金改方案后，广东旋即在梅州召开了全省农村金融工作现翅，农村金改“头炮”拉响，备受关注的梅州模式基本亮相。
广东省省长朱小丹在上述会议中指出，梅州模式的亮点在于“六个率先”：率先在全省设立村级金融服务站，率先在全省设立山区县村镇银行、小额贷款公司，率先在全省设立地级市征信中心，率先在全省设立助农现金服务点，率先在全省构建农户信用评级体系，率先在全省推出政策性农房统一保险。
长期以来，农村生产要素不能畅通流动，成为制约农村金融发展的沉疴痼疾。而在农村，由于缺乏农民个人信用建立机制，最重要的宅基地使用权及土地承包权，却由于缺乏相关法律依据，实质上难以进入市场流通。
梅州农村金改要取得实质性突破，就需在制度和机制上闯关。朱小丹在上述会议中提出了政府层面的政策思路：农村宅基地使用权抵押贷款试点工作，可以在国家法律和政策框架下，先采用互动互助方案，即农户将宅基地使用权抵押给政府授权机构，由银行为农户提供信贷，最后政府授权机构为银行信贷提供保证。据悉，梅州的梅县和云浮的郁南县将成为试点县。
对此，中国人民银行梅州支行也明确了下一步的重点工作，其中之一便是探索开展土地交易市朝。
民间探索与“郁南经验”
事实上，创新精神活跃的南粤大地，早在多年前就由民间自发地摸索着农村生产要素的流转改革的做法。比如，早在2007年前江门台山推出的土地承包经营权质押贷款模式，就是现在土地承包经营权抵押贷款试点的原型。“在广东，宅基地已经通过各种方式在市面上流动。”广东省金融办一位人士毫不讳言，随着珠三角金改方案的获批，阳光化的运作有了政策上的保障。
云浮市郁南县的“郁南模式”更为广东人所津津乐道，“郁南经验”也在此次广东农村金融工作现翅上被再次进行推广。今年4月初，该县与县农村信用社合作率先在全省试行农民抵押贷款建房，探索以农村建设用地、宅基地、林权、耕地承包经营权作为贷款抵押物，鼓励金融机构向有建房资金需求的农户发放农村建房抵押贷款。
5月，《郁南县农村建房抵押贷款工作指引(试行)》出台，并专门成立农村建房抵押贷款专责工作小组，全面统筹推进建房抵押贷款项目试点推进工作。
郁南县的做法是：首先完成抵押物的初次关键确权：通过召开申请贷款人所在村民小组会议，2/3以上村民代表签名确认权属并同意申请人以抵押物作抵押，镇政府安排工作人员参会签名确认会议真实性加盖镇政府公章，并张榜公示会议结果；其次由国土、林业、农业、房管四个职能部门分别制定针对项目专门的实施细则，推进建房抵押贷款的开展。
据云浮金融办介绍，此次试点主要考虑的是消费贷款领域，重点是建房抵押贷款。这种贷款周期长，一般为5至8年，同时不产生现金流，因此需要重点通过宅基地使用权等抵押方式完成。而生产性信贷是通过征信中心授信，银行进行信用贷款方式来实现。目前已有60多家农户提出申请，33家获批。其中宅基地和林权的抵押贷款成为主流。
制度藩篱亟待突破
制度上的藩篱仍然存在。“尽管现在政策有了，但关键还要看国家在土地等制度上的放宽。”广东省金融办主任周高雄此前在接受记者采访时表示。
据《物权法》第184条中规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。同时，《农村土地承包法》第44和49条规定，只有不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，才能通过招标、拍卖、公开协商等形式，以转入、出租、入股、抵押等方式流转。法律的障碍，限制了以土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的有效性，导致土地经营权抵押担保合同在法律上属于无效合同，此次试点难度可想而知。
此外，分析人士表示，珠三角农村金改试点，还要注意行使抵押权可能面临的社会压力，如果农户无法履行还款义务，债权人行使抵押权，农户可能面临失去基本的生活保障(住房)和再生产的资料(耕地)的困境，成为完全意义的“失地农民”。
“农村宅基地即使抵押，无力偿还贷款，也不能将农户赶出去。梅州此次也可以参考土地合作社模式，就是部分经营权进行抵押，农户自留一部分，尽量保证农民权益不受损失。但农民还贷意识应该培养。”中国农业经济研究专家杜晓山表示。
银监系统则更强调金融改革中的风险。“农村宅基地建设最大的问题就是没有规划，因此评估很难形成较为一致的结论。从长远看，以规划成熟的农村宅基地作为试点更有利于农村经济发展和规避金融风险。”广东一位资深银监系统领导表示。
针对复杂的农村土地承包经营权抵押贷款试点工作，广东省金融办称，梅州试点将在完成农村土地登记、确权、颁证等工作基础上再进一步开展。目前相关规则仍有待明确。
一知情人士透露，广东梅州模式侧重防火墙的设置，突出政府作为第三方的客观和公正性，增强了解决问题的能力，“必须有封闭性和规划性，必须针对极端情况有设计预案。”
针对市场普遍担心的借金改变相圈地问题，已经初步试点的云浮金融办透露，“此次广东试点，目的是给申请贷款的农户有一定制约措施，而不是取得农村资产，而且政府对农民的抵押资产处理方式如下：抵押物如属于农民耕地的，只作村内或镇内重新进行分配调整，如属于农民宅基地一般也不会改变其土地用途性质，能复耕的则复耕，不能复耕的才会考虑转作工业用途。”（
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